テナントを探す際に居抜き物件を選ぶメリット・デメリットを教えてください。

店を新しくオープンさせるにあたって入居するテナントを探しているのですが、居抜き物件はお得だということを聞いたことがあり、居抜きを選んだほうがいいのか迷っています。居抜き物件についてまだよく分かっていないのですが、メリットとデメリットを教えてください。

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(庭石、塀、カーポートなど)

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メリットは、そのまま使えそうな什器・設備・家具類があればコスト削減やオープンまでの時間短縮になる点です。デメリットは建物内部や設備の使い勝手が確認できない点などがあります。

居抜き物件とは

居抜き物件とは、以前の借り主が造作した店舗の内装、厨房設備などを残した状態の物件のことです。例えば、飲食店として使っていた厨房やカウンターを残しておけば、次に契約する店がその設備をそのまま引き継げて大きなコストダウンに繋がりますし、開店準備の期間も短縮できます。

かつては、借りていたテナントを退出する際には『スケルトン工事』といって、内装や設備などをすべて撤去して、柱・梁などの構造部分と、外壁、配管・配線だけを残した状態に戻す工事がメインでした。 しかし近年では、前テナントが造作した店舗の内装、厨房設備などをそのまま残した『居抜き物件』も増えてきています。

無視できないデメリットいろいろ

継続してそのまま使える設備が残っていることが居抜き物件の大きな特長と言えますが、建物内部が見えないため、配線、防音素材、断熱素材を確認できないことが不安要素と言えます。 もし壁や床、天井などをはがしてみて何かの不具合が発見されたり、アスベストが出てきたりした場合には、修理費用や廃棄費用などは誰が支払うことになっているのか、その責任の所在がどこにあるのかしっかり確認してから入居を決めるようにしてください。

設備に関しても、実際に使い始めてみたら不具合が見つかったり、思っていたよりも使い勝手が悪かったという可能性もあります。

他にも、入居するときには居抜き物件だったのに、退居するときにはすべて撤去しなければならないという条件になっている場合もあります。

このように、入居時の費用がかからない点を評価して決めた物件なのに、いざ入居してみたら想定外の費用がかかってしまったり、退居時に費用がかかってしまうこともありますので、「居抜き物件は費用を抑えられる」と一概には言えないことを覚えておきましょう。

費用や手間が省ける点が最大のメリット

新しく店を構える際に、一般的には初期費用として設備や什器、テーブルや椅子などの家具類をすべて一から揃える必要があります。 そこで前テナントが同じような業種だった居抜き物件を選べば、初期費用を大幅にカットすることができます。

同時に、準備期間も短くて済みますので、テナントに入ってから短期間でお店をオープンさせられることができます。ここが居抜き物件の最大の特長と言えます。

そして、もし前テナントが同じような業種だった場合には、そこにお店があることはすでに周囲に認知されていますので、前テナントの顧客を取り込める可能性もあります。

トラブル回避のために入居時にしておくべきこと

居抜き物件は初期費用を抑えられること、開店準備を短縮できることがメリットですが、うまく活用するには注意が必要です。

テナントを退居する際には「原状回復」が基本となりますが、居抜き物件の場合はどこからどこまでが入居時にあった設備なのか不明確になりがちで、どの状態が「原状」なのか証拠として残しておく必要があります。

退居時のトラブルを避けるためには、契約後すぐに物件の細かい箇所に至るまで写真に撮って記録を残しておくことをおすすめします。 そして、不具合が見つかった場合の責任の所在や、退居時の撤去範囲や退居する際の通知時期等を確認し、必ず契約書などの書面で残してもらうようにしましょう。