所有者不明の建物を勝手に壊しても問題はないでしょうか？

家を建てるために土地を探した結果、所有者不明の中古住宅付土地（未登記）を見つけたのですが、未登記なら持ち主の分からない建物でも勝手に解体してしまっても問題ないでしょうか。

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どのような解体をご希望ですか？

建物全体の解体

建物の部分的な解体建物の一部の解体

内装の解体

その他

(庭石、塀、カーポートなど)

(庭石、塀など)

所有者が誰か不明な場合と、所有者が分かっていても不明な場合で対処は異なります。不動産屋や弁護士に相談の上、慎重に進めることが必要です。

所有者が誰かが分からない場合

建物の所有者が誰か分からない場合、現行の法律では勝手に解体することはできません。建物の所有者が特定できないということは、他人の所有権を侵害してもよいとは認められないため、勝手に壊してしまうと後々問題になる可能性があります。まずは近所の方に聞き込みを行ったり、親族の話しを聞くなど情報を集め、所有者の特定をしなければなりません。

所有者は特定できるが、行方不明・消息不明の場合

次の二つの方法が考えられます。

民法の規定に基づく手続き

所有者が特定できる場合には、行方不明・消息不明のように連絡を取ることができなくとも、正当な手続きを踏むことで解体工事を進められます。まずは、裁判所に申し立てをし、公示送達の手続きを行います。公示送達とは、手紙などの文書などを裁判所前に貼り出すなど、公示することによって、法律上意思表示がされたとする手続きです。掲示開始から2週間経過した場合、送達の効果が発生するとみなされます。裁判所に相談の上、「建物が敷地の障害となっているため、取り壊したい」という旨の文書を公示し、手続きを進めていただくと良いでしょう。なお、建物に抵当権が付いている場合には、抵当権者の同意が必要となるため注意が必要です。

行政代執行による手続き

行政代執行とは、義務者が行政上の義務を履行しない場合に、行政がその義務を代行し、後に費用を義務者から徴収するという制度です。敷地内の建物が建築基準法の違反建築物であったり、保安上危険な建物である場合には行政は取り壊しを勧告できることになっています。建物がこれらに該当する場合には、管轄の行政に連絡を取り行政勧告、行政代執行の手続きを進めてもらえるよう手配しましょう。

（※引用文→建築基準法）

（違反建築物に対する措置）

第九条 　特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

 （保安上危険な建築物等に対する措置）

第十条 　特定行政庁は、第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備（いずれも第三条第二項の規定により第二章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用を受けないものに限る。）について、損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。

行政の動向

現状、所有者不明の建物の取り壊しは容易ではないため、行政も頭を抱えているのが実情です。管理者不在の空き家は、倒壊や放火等により近隣への迷惑が生じる可能性があるため、全国的な法改正が求められています。長野県の小谷村など一部の行政では、「所有者が特定できなくとも村が取り壊しができる」という条例の制定をするなど、新しい取り組みが始まっています。

専門家に相談の上、慎重に手続きを

所有者不明の建物の解体は、法的に複雑な問題が絡むため、専門家に相談の上慎重に進めていくことが大切です。まずは、不動産屋や行政、裁判所等に連絡を取り、どのような手続きが必要になるかの情報収集を行うと良いでしょう。