空き家処分にかかる費用は？売却と解体にかかる費用と安く処分する方法を解説

空き家の処分方法には、売却と解体があります。それぞれにかかる費用を比較して、予算や目的に合った方法を選びましょう。また、費用が高くなる原因や費用を抑える方法もチェックして、経済的負担を軽減することが大切です。ここでは、空き家の処分にかかる費用について、売却と解体それぞれ詳しく解説すると共に、費用を抑える方法もご紹介します。

空き家を売却処分する場合にかかる費用

空き家を売却する場合、売却益を得られます。そのため、売却にかかる費用について十分に確認しない人は多いのではないでしょうか。予想以上に多くの費用がかかり、売却で得た利益が少なくなる可能性もあるため、十分に確認しておくことが大切です。

それでは、空き家を売却処分する際にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

家財の処分費用

家の中にある家財道具は、自分で処分する必要があります。新居へ郵送したり不用品回収業者に回収を利用したりする場合、家財道具のサイズや量にもよりますが50,000～150,000円程度の費用がかかるでしょう。

自分でオークションやフリマアプリで売却する、買取店に持ち込むなどすれば費用を抑えることができます。

ハウスクリーニング費用

長期間、放置されていた空き家はひどく汚れており、価値が下がってしまいがちです。空き家の価値を上げるために、ハウスクリーニングを行う必要があります。ハウスクリーニングの費用は、4LDKで50,000円程度です。浴室だけ、トイレだけなど、部分的な施工よりも家全体の施工の方が割安な傾向があります。

査定料と仲介手数料

空き家を売却する際は、査定料と仲介手数料がかかります。不動産業者は査定料を請求できないルールがあるため無料で依頼できますが、仲介手数料は必ず発生します。

仲介手数料は、物件の取引価格に応じて変動し、業者によって異なります。例えば、200万円以下の部分は5％以内、200万円超え400万円以下の部分は4％＋20,000円以内、400万円超えの部分は3％＋6万円以内と定められています。

仲介手数料が無料の業者もいますが、どこかで必ず費用が発生するため注意が必要です。また、相場よりも安く売却することになるリスクも高まります。仲介手数料の安さよりも、信頼性に注目することが大切です。

売買契約書に添付する印紙代

売買契約書には、収入印紙を添付する必要があります。契約金額に応じて印紙代は異なります。500万円超え1,000万円以下は10,000円（軽減税率により5,000円）、5,000万円超え1億円以下は60,000円（軽減税率により30,000円）、1億円超え5億円以下は100,000円（軽減税率により6万円）です。

瑕疵担保保険付保費用

瑕疵担保保険とは、売却後に欠陥が見つかった場合、その補修の費用を補償する保険です。購入者にとってメリットがあるため、瑕疵担保保険をつけることで売却の可能性が高まります。ただし、瑕疵担保保険をつけるには、耐震基準を満たしており、さらにインスペクションに合格している必要があります。

保険料は、延べ床面積100平方メートルの戸建て、保証期間1年、保証金額1,000万円で40,000円程度が相場です。

空き家を更地にして売却処分する場合

空き家を更地にして売却処分する場合、売却費用に加えて解体費用がかかります。

解体費用は、建物の構造で異なります。1坪あたりの解体費用の相場は、木造が40,000円、鉄骨造が60,000円、鉄筋コンクリート造が70,000円程度です。ブロック屏や浄化槽がある場合は、別途費用がかかります。

家財道具は一般廃棄物のため、解体業者では処分ができません。中には家財道具の撤去まで対応できる解体業者も存在しますが、費用が割高です。また、解体工事後は1ヶ月以内に滅失登記を行う必要があり、40,000～50,000円程度の費用がかかります。

固定資産税が高くなる可能性も考慮が必要

解体する場合、固定資産税が高くなる可能性があることに注意が必要です。例えば、200平方メートルまでの小規模住宅地用は課税標準×6分の1に軽減されるため、これが適用されなくなれば固定資産税が約6倍に膨れ上がります。

空き家がなくなることで土地にかかる固定資産税のみになるため、税金を抑えられると思われがちです。実際には、固定資産税が軽減されなくなることで高くなってしまいます。

固定資産税は毎年1月1日の状況が反映されるため、1月1日の時点でまだ解体していなければ、その年の固定資産税は軽減されたままです。そのため、1月1日以降に解体した方がよいでしょう。

建物の解体費用が高くなる場合

建物の解体費用は、周辺環境や面積、建物の構造などで大きく異なります。次のようなケースでは、解体費用が高くなりがちです。

廃材が散乱している

地震や台風などの自然災害で建物が倒壊し、解体することになった場合は、解体費用が高くなる傾向があります。自然災害で倒壊した場合、廃材が広範囲に飛散しているため、回収に大きな労力がかかります。自分で集めて処分することも可能ですが、鋭利な形状をしている廃材もあるため十分に注意が必要です。労力とリスクを考えると、業者に任せた方が良いかもしれません。

建物に面している道路が狭い

解体工事には、ショベルカーをはじめとする重機を使用します。しかし、建物が面している道路が狭い場合、ショベルカーが入ることができません。そうなれば、手作業で解体することになります。多くの人員が必要なうえに、労力が非常に大きくなるため、費用が高くなってしまいます。

また、ダンプカーが入れないほどに道路が狭い場合も同様です。資材を運び込むための労力が大きくなるため、費用が高くなります。

許可申請や警備員の配置が必要

建物に面する道路が一方通行の場合、トラックを横付けすることになります。その際は、道路使用許可の申請が必要です。申請には別途費用がかかるため、解体費用の総額が上がります。また、トラックを停める場合は警備員の配置が必要になるケースがあります。そうなれば人件費がかかるため、解体費用の総額が上がります。

また、土地の多くを建物が占めている場合、土地の中に重機が入れません。そうなれば、道路を使用しながら解体作業を進めることになります。また、警備員の配置も必要になれば、人件費がかかることで解体費用の総額が上がります。このように、道路使用が必要なケースでは解体費用は高くなるのです。

火災で焼けた建物を解体する場合

火災で焼けてしまった建物は、解体時に倒壊するリスクが高いため、慎重に作業を進める必要があります。それだけ手間がかかり、人件費も上がります。自治体によっては、火災で焼けたことで発生した廃棄物を無償か割安で回収してくれるため、問い合わせてみてはいかがでしょうか。

アスベストを使用している

建物にアスベストを使用している場合、専門的な知識や技術に基づいた解体が必要です。アスベストは飛散しやすく、健康被害を引き起こすリスクがあります。そのため、散水しながら解体工事を進める他、事前にアスベストの危険度の確認が必要です。

アスベストの危険度は、最も危険なレベル1～3に分類されており、レベル1では建物全体を覆い、減圧処理を行ったうえで解体を進めなければなりません。このように、アスベストを含む建物の解体には手間がかかるため、解体費用が高くなります。

自治体によってはアスベスト除去の補助金制度があるため、事前に問い合わせておきましょう。

鉄骨造や鉄筋コンクリートの場合

鉄骨造や鉄筋コンクリートの建物は、木造の建物と比べて強固な構造のため、解体に大きな労力がかかります。その他、解体にかかる時間が長くなったり、廃材も比較的多かったりすることも費用が高い理由です。

日本の一戸建ては木造がほとんどですが、近年では鉄筋コンクリートや鉄骨造の家も増えてきています。そのため、構造については必ず確認しておきましょう。

空き家に荷物が残っている

空き家に家具家電や荷物などが残っている場合、解体工事に支障をきたします。そのため、解体工事を始める前に全ての物を撤去する必要があります。自治体に粗大ゴミとして回収してもらう方法が最も安く済みます。しかし、粗大ゴミはすぐに回収してもらえるとは限りません。

そのため、解体業者に処分してもらう方は多いでしょう。しかし、処分費用が非常に高額になる可能性があります。例えば、家具家電を10個程度回収してもらう場合は、30,000～60,000円程度の費用がかかるでしょう。事前に必ず見積もりを取り、費用が高すぎると感じる場合は自分で処分するか不用品回収業者に依頼しましょう。

屏や駐車場などを解体する場合

屏や駐車場などの解体が必要な場合、別途料金がかかります。平置きの駐車場で屋根がないものであれば、それほどコストは上がりません。しかし、カーポートを設置している場合は、数万円程度の追加費用がかかります。その他、ブロック屏の撤去にも数万～数十万円の費用がかかるため、見積もりをとる際に必ず確認しましょう。

工期を短くする場合

工期を短くするには、解体工事の人員を増やすしかありません。人件費が上がることで、解体費用も高くなります。短期間での解体が必要にならないように、早めに計画を立てることが大切です。

空き家処分における解体費用を抑えるコツ

空き家処分における解体費用を抑えたいときは、次のコツを押さえましょう。

解体作業がスムーズに進みやすい時期を選ぶ

解体工事は建設工事と同じく、梅雨や台風の時期はなかなか工事が進みません。そのため、梅雨や台風、降雪の時期は避けた方がよいでしょう。工期が長くなればなるほどに費用が高くなります。反対に、早く工事が終われば費用を抑えることができます。ただし、工期が早いか遅いかで費用が変動しない契約を交わすケースも少なくありません。

地域の解体業者に依頼する

解体業者の事業所から解体場所までの距離が遠くなればなるほどに交通費がかかります。そのため、解体する建物がある地域の解体業者に依頼することで費用を抑えられます。ただし、地域の解体業者が必ずしも質が高いとは限りません。

信頼性が低いと思われる場合は、周辺地域の解体業者もチェックしてみてください。

閑散期に依頼する

解体業者には、閑散期と繁忙期があります。12月～3月は繁忙期のため、費用を高めに設定しています。そのため、閑散期に入る4月以降に解体工事を依頼することがポイントです。ただし、相場以下の価格で工事を大量に受注するスタイルの業者も存在します。解体工事の質が低下し、トラブルが起こりやすくなる恐れがある点には注意が必要です。

まとめ

空き家の処分には、1坪あたり40,000～70,000円程度の費用がかかります。駐車場や屏などの撤去が必要な場合は、さらに多くの費用がかかるでしょう。費用をなるべく抑えたい方は、相見積もりをとることが大切です。価格競争を引き起こすことで、安く解体工事を依頼できます。しかし、忙しい中から複数の業者に見積もりを取ることが面倒に感じる方は多いのではないでしょうか。

そのような方には、一括見積もりサービスの利用がおすすめです。解体工事の一括見積もりサービスの「くらそうね」は、信頼性が高い解体工事業者に一括で相見積もりを取ることができます。少しでも解体費用を抑えて空き家を安く処分したい方は、ぜひチェックしてみてください。