賃貸住宅(アパート、マンション、戸建貸家) part２‐賃貸住宅の種類とポイントを解説
前回、賃貸住宅のメリットとデメリットについての記事をご紹介しました。
空き家の活用方法として、空き家を取り壊して賃貸住宅を建てるという活用方法には一長一短があるので、賃貸需要などをよく調査してから計画を立案することをおすすめします。
賃貸住宅の種類
ここでは、まず賃貸住宅の種類を見ていきます。
賃貸住宅は、アパートやマンションというタイプが一般的とされていますが、ほかにはどのようなタイプのものがあるかも順を追ってお伝えしましょう。
①アパート
賃貸住宅の代表的なものとしてアパートがあります。
主として2階建てまでの木造や鉄骨系の建物が多く、マンションと比較すると建設費が安い半面、家賃もやや安めという場合もあるのが特徴です。
耐震など構造的な問題は心配ありませんが、隣接住戸(階下やお隣)に係わる遮音性はマンションと比べると劣る場合があります。
したがって、施工の際には音の遮断がきちんとできているかも確認が必要です。
また、マンションの構造であるRC(鉄筋コンクリ―ト造)と比べると、アパート形式のほうは償却年数が短いため、トータルの減価償却費がRC造と同じであれば、アパート形式のほうが毎年の減価償却費を多めに計上できるというメリットもあります。
②マンション
アパート形式と同様に賃貸住宅の代表的なものとしてマンション形式があります。
主として、3階建以上の重量鉄骨系や鉄筋コンクリート(RC)の建物のことです。
高級感があり構造的にも安心でき、家賃も高めにとれるというメリットがあり、入居者の属性も高いとされます。
その半面、建築費は木造や鉄骨系の建物と比べると、建築費用は割高になりますし、固定資産税なども建物の評価額が高いとされます。
また、法定耐用年数は47年と長いので、長期返済でアパートローンの借入ができます。ただし長い分だけ、毎年の減価償却費は少ないです。
③戸建貸家
アパートやマンション形式のほかによくあるものが戸建ての貸家です。
地方に行くとよくありますが、農家が建てた平屋建ての2軒長屋形式の戸建て貸家があります。
最近では平屋の戸建てやコンパクトな2階建ての戸建てもあります。
やはり、一戸建て感覚、持ち家感覚のため人気があるほか、アパートやマンションにはない専用庭や駐車場も隣接しているため利便性も高いです。
戸建貸家を賃貸住宅として選択するケースとしては、狭小地でアパート・マンションが建築できない場合や賃貸需要が比較的少ない地域の場合などです。
この形式のメリットは、複数戸のアパートやマンションと比べれば投資額が比較的少額であり、将来中古住宅として売却も可能なことです。
また、デメリットとしては、アパートやマンションと比較すると収益性が悪いので収入は少なくなります。戸建てなので建物にゆとりがある分、土地の有効利用度から見れば効率は良くありません。
賃貸住宅の注意点と対策
賃貸住宅の形式をいくつか見てきましたが、実際に賃貸住宅を建てる場合にはその場所に適した形式を選択する必要があります。ここでは、賃貸住宅の建てるうえでの注意点とその対策をお伝えしましょう。
まず、重要なポイントは事前の市場調査が大切です。
例えば、単身用の1Kや1LDKといった住戸がいいのか、2LDKなどのファミリータイプの住戸がいいのか、市場の調査を十分に行ってから賃貸住宅の間取りを決める必要があります。
また、アパート形式とマンション形式ではどちらにニーズがあるのか、あるいは収益性の高いものはどの形式かなどを検討する必要があるでしょう。
次に、収支計画の内容としては厳しめの計画、つまり賃料の下落や金利の上昇、修繕費引当てなどを考慮した計画を立てて検討することをおすすめします。
建築会社の中には、家賃を高めに設定したり、修繕費用の計上をしなかったりする甘い収支計画をプレゼンしてくるケースもありますので注意が必要です。
また、賃貸事業は入居者からのクレーム時の対応が大切です。信頼のできる賃貸管理会社を間に入れておけば、オーナー自身はストレスフリーの賃貸経営も可能になります。
加えて、空室の対策としては家賃保証によるサブリースの契約形態を検討することも必要でしょう。
なお、サブリース契約をする場合には、契約前によく契約書や契約条件を確認しておくべきです。
賃貸住宅を検討するうえでのポイント
ここまで、賃貸住宅の種類としてアパートやマンション形式などがあることをお伝えしました。併せて、賃貸住宅を建てるうえでの注意点などを挙げましたが、賃貸住宅はその地域のニーズに適したタイプで建築することがポイントの1つです。
都心の賃料が高い場所で戸建て貸家1戸だけでは土地の有効利用としては効率が悪くなるので、中高階層のマンションを建築したほうが有効利用としては収益性が高くなります。
また、賃貸の安いエリアでのマンション建築では建築コストが高い割に収益が上がりませんので、建築コストの安い低層のアパートや戸建ての貸家形式を建てるほうが有益です。
このように、賃貸住宅はそのエリアごとの需要を見極め、建物形式や間取りを決めて建築する必要があります。
さらに、賃貸住宅ではその管理も重要です。
入居の募集や退去の手続き、修繕などを信頼のおける賃貸管理会社に依頼することになります。こうした作業はオーナー自身ではなかなかできませんので、管理会社に依頼したほうが得策な場合があります。
加えて、空室のリスクをなくす意味合いで家賃保証やサブリース契約も検討しておくべきでしょう。
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