新築と建て替えの違いとは？費用、節約のポイントを徹底比較
新築の注文住宅を建てるときに「建て替える」と表現することがありますが、建て替えとはいったいどういう行為なのでしょうか。新築とは、何が違うのでしょうか。
じつは、建て替えは「既存建物の解体」のあとに「新築」することを言います。少し「就職」と「転職」の関係に似ているかもしれません。
本記事では「新築」と「建て替え」の意味や費用の違い、コストダウン方法について解説します。新築と建て替えについて詳しく知りたい方は、参考にしてください。
新築・建て替えに関する基礎知識
さっそく、新築と建て替えについてご説明していきますが、そもそも「新築」と「建て替え」は何が違うのでしょうか？
まずは、その意味からご紹介します。
新築・建て替えの定義
国語辞典によると【新築】は「新たに建築すること」であり【建て替え】は「建て直すこと」とあります。この2語の違いは、建て直す行為、すなわち古い建物の解体が含まれるかどうかにありそうです。
それぞれ、もう少し詳しくご説明しましょう。
新築とは
何もない更地に新しく基礎（建物を支える鉄筋コンクリートの構造部分）から造って建築した家を「新築」と言います。新築は建物の配置や間取り、お庭のプランなど敷地全体を使って総合的に計画していくことができます。
初めて家を建てる土地は、水道管の引込工事が必要になります。都市ガスはガス会社が無料で引き込んでくれますが、水道管の引込工事は施主が費用を負担します。
なお、建売住宅では築後1年未満の物件を「新築」と呼びます。1年を経過すると「未入居物件」扱いにあり、新築ではなくなります。
建て替えとは
既存の建物を取り壊して建て直すことを「建て替え」と言います。「旧居の解体撤去＋新居の新築」が建て替えと考えていただくと、わかりやすいのではないでしょうか。
建て替えの家づくりのデメリットは、新築よりも費用と時間がかかることです。参考まで、新築と比べてどのような費用と時間がかかるのか例をあげてみましょう。
| 新築より余分にかかる費用 | 解体工事費用解体した建物の滅失登記費用仮住まい費用一旦出ていくための引っ越し費用 |
| 新築より余分にかかる時間 | 解体工事の時間一旦出ていくための引っ越し時間 |
建て替えは家の建築に関する費用が新築より余分にかかりますが、土地をすでに取得している場合は、一次取得者（初めて家を買う人）に比べると低予算で住み替えできるメリットがあります。
とは言え、解体工事と2度の引っ越しをともなう一大事業です。建て替えする方々は、どんなことがきっかけで建て替えを検討し始めるのでしょうか。
たとえば、以下のことがきっかけで建て替えを検討し始める方がたくさんおられます。
- 老朽化で頻繁にメンテナンスが必要になる
- 両親との同居が必要になる
- 親から実家を相続する
老朽化で修繕費がかさんだり、耐震性能の不安や断熱性能の不満を感じたりすると、多くの方が「建て替え」を検討し始めます。
年配の両親との同居も、きっかけになります。住まい全体の段差解消やバリアフリー改修をしようと思うと「建て替えた方が合理的」と感じる金額になることが往々にしてあります。
その他にも、一定額の住宅取得資金の贈与税が非課税になったり、金利上昇の気配が強くなったりすると、思い切って建て替える方が出てきます。住宅ローンを完済したタイミングで建て替える方も多いです。
新築・建て替えとリフォームとの違い
建物の基礎や主要な構造部分を残し、部分的に修繕や改修することを「リフォーム」と言います。たとえば浴室の改修や玄関ドアの取り換え、屋根の葺き替えなどが該当します。
既存建物を残すリフォームは、新築や建て替えと違い不動産取得税がかかりません。リフォームで使えるリフォームローンは、新築や建て替えで使える住宅ローンより金利が高くなります。
新築・建て替え・リフォームのその他の違いも、表で比較してみましましょう。
| 項目 | 新築 | 建て替え | リフォーム |
| 既存建物 | なし | 解体 | 残す |
| 工事費用 | △ | × | ○ |
| 工事期間 | △ | × | ○ |
| プランの自由度 | ○ | ○ | △ |
| 家の新しさ | ○ | ○ | × |
建て替えのメリットがもっとも活かされるのは、土地の購入費がかからないケースではないでしょうか（古家付きの土地を買って古家の解体後に建て替える場合は、その利点がない）。
建物工事だけでみると比較的リフォームが安く済み、建て替えは高額になる傾向があります。ただしリフォームが家全体に及ぶときは、建て替える方が安くなるケースもあります。
ちなみに、新築時の価値や間取りを刷新するような大規模リフォームのことを「リノベーション」と呼びます。倉庫などを住居にするような、目的変更をともなうリフォームは「コンバージョン」と呼びます。
新築・建て替えに必要な費用
つづいて、新築や建て替えに必要な費用についてご説明します。新築の費用項目をご紹介したあと、建て替えとどんな違いがあるのかご説明します。
新築に必要な費用
新築にかかる費用は、大別すると「建物の本体の建築費用、付帯工事費用、諸費用」の3つに分かれます。それぞれ、具体的な費用項目をご紹介しましょう。
まず建物の本体工事費用ですが、どこまで「本体」に含めるのか建築会社によって違います。本体工事に含めないものの、新居で暮らすのに必要な工事は「付帯工事」と呼ばれます。
いくつか付帯工事費用の例を挙げてみましょう。
- 外構工事
- 地盤改良工事
- 水道管引込工事
- ガス配管工事
- エアコン取付工事
- カーテン取付工事
本体工事や付帯工事以外にかかる費用を「諸費用」と呼びます。諸費用の例も挙げてみましょう。
| 諸費用項目 | 備考 |
| 契約書に貼る印紙代 | 不動産売買契約（土地）金銭消費貸借契約（住宅ローン）建築工事請負契約（新築工事） |
| 登記関連費用 | 表示登記所有権保存登記 |
| 住宅ローン関連費用 | 事務手数料保証料 |
| 保険 | 火災保険地震保険 |
| 引っ越し代 | 入学・転勤シーズンは高い |
| 新規家具・家電購入費 | 必要に応じて |
新築の付帯工事費や諸費用は、建築場所や施主の事情により大きく変化します。建築会社に協力してもらい、予算を立てておくとよいでしょう。
建て替えに必要な費用
建て替えでは、新築の費用に加えて以下の費用が発生します。
- 解体工事
- 滅失登記
- 仮住まい
- 引っ越し1回分が余分にかかる
解体工事費用は、建物の特徴（木造・鉄骨、一戸建て・アパート・長屋など）によって異なります。依頼する解体業者によっても差が出るので、相見積もりをしたうえで比較検討することが大切です。
なお、住宅ローンの残債がある場合は、繰り上げ返済費用あるいは借り換え費用も必要です。原則的に残債がある家は売れませんので、借入先の銀行に完済や借り換えの手順を確認しておきましょう。
いっぽう、建て替えは新築と比べて以下の費用が不要になるかもしれません。
- 土地代
- 下水道受益者負担金
- 上水道引き込み費用が安くなるケースもある
あなたや身内が所有する土地に建つ家を建て替える場合は、土地代がかかりません（古家付きの土地を買って建て替えるケースは、土地代が必要）。
下水道受益者負担金はひとつの土地に対して1度だけ賦課されるので、建て替えの場合は不要です。既に上水道の引き込みがある場合も、一部再利用できます。ただし、水道管の口径を太くする場合は、引き込み直しになります。
新築・建て替えの費用を抑えるポイント
最後に、新築の費用と建て替えの費用を抑えるコツをご紹介します。まず新築費用の抑え方をご紹介したあと、建て替え特有の節約ポイントもご紹介しましょう。
新築の費用を抑えるポイント
新築の工事費用を抑える効果的な方法は、床面積を減らすことと仕様を見直すことです。まず、建物の規模や間取りを小さくすることが最も効果的で、次いで住宅設備のグレードを下げることが建築工事費の節約につながります。
付帯工事費が減るように工夫することも、コストダウン効果があります。参考までに、いくつか例をあげてみましょう。
| 付帯工事費を減らす工夫 | 概要 |
| 不要な外構費用を削る | 門塀や門扉をなくしオープンにする庭木は自分で購入して植える |
| なるべく地盤が硬いエリアの土地を買う | 地盤改良費がゼロになるかもしれない100%補強が要らないと言い切れる土地はない |
| 水道の引込がある土地を買う | 引込費用が安くなるかもしれない水道管の口径アップが必要なときは引き込み直し |
| エアコンが安い時期に買う | 汎用品は1～2月ごろ高性能機種は8～9月ごろ |
施主支給にできる設備や建材は、自分で手配する方法もあります。ものによっては、建築会社に頼むより安く調達できます。
たとえば照明器具やカーテン、エアコンは施主支給・施主工事にすることで安くなるケースもあります。ただし不良を起こした場合の責任が曖昧になるので、受け付けていない建築会社もあります。
もうひとつ、利息を減らすこともコストダウンに効果的です。やり方は簡単で、0.1%でも金利が低い金融機関で借りるだけです。住宅ローンは借入額が大きいので、金利が0.1%下がると利息も数十万円下がります。
建て替えの費用を抑えるポイント
建て替えの場合は、新築の節約方法に加えて解体工事費用と仮住まい費用を節約できます。
解体費用を節約したい方は、残置物をできるだけ減らすとよいでしょう。家財道具や不用品を自分で処分することで、解体業者から請求される産業廃棄物処分費を減らすことができます。
複数の見積もりを取って費用を比較するのも効果的です。解体工事は業者によって費用が変わるので、ぜひお試しください。
半年程度暮らすことになる仮住まいの費用も、忘れてはいけない節約ポイントです。全ての家財道具を持ち込める大きなマンションを借りてしまうと、家賃が高額になるので避けたいところです。
家族は小さいマンションに引っ越し、取り急ぎ必要性が低い家財は安いアパートかトランクルームを借りて預けるようにすると、大きなマンションを借りるより節約できる場合があります。
新築と建て替えの違いまとめ
「新築」と「建て替え」の違いは、建て直し行為が含まれるかどうかです。建て替えは既存建物の解体工事から始まり新居を新築するので、建て直し行為になります。
建て替えは解体工事をともなう分、建物工事の費用が高くなり工事期間は長くなります。ただし、土地を所有している場合は、土地から買う新築より総額で安くなるでしょう。
建て替え工事は特有の費用節約方法があり、そのうちのひとつが解体工事の相見積もりです。解体工事は解体業者によって価格が変わるので、複数の業者から見積もりを取って比較してから選びましょう。
新築の注文住宅を検討している方は、以下のサービスを使ってみるのもおすすめです。
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この記事を書いた人
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