空き家特例「空き家の3,000万円特別控除」って何？

公開日:2022/02/07 最終更新日:2025/03/25

建物解体に関わる法律

クラッソーネのタカです！

今回は、相続した空き家の売買に使える、空き家特例「空き家の3,000万円特別控除」についてお話させていただきます。

これは、相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たすことにより譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

通常、不動産売却により利益が発生した場合は税金が課されるため、税額や手残りにショックを受ける方も多いかと思います。そんな思いをされる方の救いになるかもしれない制度についてお話させていただきます。

空き家特例「空き家の3,000万円特別控除」って何？

相続した空き家を売却する際に税金を軽減するために使えるのが、「空き家の3,000万円特別控除」です。この特例を利用することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができ、税金の負担を大きく減らすことが可能です

【そもそも譲渡所得とは？】

不動産を売却すると、その売却金額と購入金額の差額、つまり利益に対して税金がかかります。この利益のことを譲渡所得と呼びます。譲渡所得は以下のように算出されます。

譲渡収入金額 − (譲渡費用 + 取得費)−特別控除額＝課税譲渡所得金額

課税譲渡所得 × 税率（所得税率・住民税率）＝税額

譲渡収入金額

売却代金（土地や建物の売却価格）
固定資産税・都市計画税の精算金（取引時に支払った精算金額）

譲渡費用

売却にかかった費用を合計します。

解体費用
測量費
仲介手数料
その他、売却にかかる費用

取得費

購入にかかった金額を合計します。

購入金額（土地や建物の購入価格）
減価償却費（建物の減価償却額）
購入にかかった諸費用（登記費用、仲介手数料など）
※取得費が不明な場合、譲渡収入金額の5%を取得費として計算することができます。

特別控除

特別控除とは、譲渡所得の額から差し引くことができる一定の金額のことです。土地や建物を譲渡した場合に適用される特別控除額は、以下のようになっています（特別控除は、一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ）収用等により土地建物を譲渡した場合・・・ 5,000万円
（ロ）マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合・・・ 3,000万円
（被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円または2,000万円）
（ハ）特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合・・・ 2,000万円
（ニ）特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合・・・ 1,500万円
（ホ）平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
（ヘ）農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合・・・ 800万円
（ト）低未利用土地等を譲渡した場合・・・ 100万円
引用：国税庁　No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

不動産譲渡税率

不動産の譲渡所得にかかる税率は、所有期間が短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なります。特に相続した不動産の場合、先代（被相続人）の所有期間も含まれますので、長期譲渡所得に該当することが多いです。

長期譲渡所得の場合、最低でも20%（所得税と住民税の合計）が課税されます。

例えば、譲渡所得が1,000万円の場合、そのうちの約200万円が税金として徴収されることになります。

さらに、復興特別所得税（税率2.1%）が加算され、税金負担が増えます。

税金が増える可能性

不動産売却で得た譲渡所得が増えると、その年の国民健康保険料が増加することもあります。特に譲渡所得が高額になると、翌年の保険料が大きく上がる可能性もありますので、その点にも留意しておくことが大切です。

3,000万円特別控除を適用できるかチェックしよう！

相続した空き家を売却すると、通常は譲渡所得に対して20%以上の税金がかかります。しかし、「空き家の3,000万円特別控除」を活用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができ、大幅な節税につながります。

この特例を受けるには、以下の 「建物の要件」 と 「売却の要件」 を満たしている必要があります。

建物の要件（対象となる空き家の条件）

相続直前まで、亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた建物
　1.被相続人が要介護認定等を受け、相続発生の直前まで被相続人が老人ホームなどに入所していたこと
　2.被相続人が老人ホームなどに入所したときから相続発生の直前まで、「事業用に使用しない」「賃貸に出さない」「被相続人以外の方が居住しない」こと
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準の建物）
区分所有建築物(マンション等)以外の建物　※一戸建てが対象

特例の適用を受ける要件

相続発生から3年後の12月31日までに売却を完了すること
売却するものが「建物」または「建物＋土地」の場合
　・相続の時から譲渡の時まで「賃貸に出さない」「居住しない」「事業用に使用しない」こと
　・売却の時において一定の耐震基準を満たすこと
建物を解体して「土地のみ」売却する場合
　・相続の時から取壊し等の時まで「賃貸に出さない」「居住しない」「事業用に使用しない」
　・相続の時から譲渡の時まで「賃貸に出さない」「居住しない」「事業用に使用しない」
　・取壊し等の時から譲渡の時まで「建築物や構築物(塀など)を建てない」こと
売却価格が1億円以下であること