【再建築不可物件】建て替えできない土地がある？！
解体工事をご検討されているお客様から日々さまざまなご相談を頂いておりますが、その中でも多い内容が「家を建て替えるために解体工事をしたい」というお声です。
「両親が住んでいた実家を建て替えて2世帯住宅を建てたい」
「所帯を持ったので、祖父母が住んでいた古い家を建て替えて自分たち用の家を建てたい」
など、解体工事をした後に新しく建物を建てるというケースです。
その際に、お客様のお持ちの土地が【再建築不可物件】であることが判明するケースも実は少なくありません。
【再建築不可物件】とは、その名の通り、解体後に新たな建物を建てられない土地のことです。
「そんな物件があるの？！」「うちの土地がもし当てはまったらどうしたらいいんだろう」という方に、【再建築不可物件】について詳しく説明すると共に、もし当てはまってしまった場合の対処法などをお伝えしていきます。
【再建築不可物件】って、ナニ？
まず、改めて【再建築不可物件】の定義をご説明します。
現在は家が建っている土地でも、その家を解体したあとに新たな建物をもう建てることができない土地のことです。
なぜそんな土地ができてしまったかというと、昭和25年以前はまだ建築基準法が制定されておらず、「ここが公道です」という明確な線引きが完了していない中、どんどん家が建てられていきました。
その後も昭和43年に都市計画法が制定され、新たに家を建てる際のルールが細かく決められていきました。
現在では、「ある条件」に当てはまってしまっている土地だと、建っている建物を解体することはできても、新しく建てることはできない、というわけです。
【再建築不可物件】にあてはまる条件
では、【再建築不可物件】にあてはまる「ある条件」とは、どんな土地なのでしょうか？
- 土地に接している道路の幅が4メートル未満
- 道路に接している土地部分が2メートル未満
このどちらかひとつでも該当していると、【再建築不可物件】になってしまいます。
図解するとこのようになります。
京都市内などでは「ウナギの寝床」という表現をされますが、間口が狭く奥行きが長い土地の場合、間口が2m未満ですと【再建築不可物件】に当てはまります。
他にも、私道のみ接している土地も再建築不可になる可能性があります。
つまり、入り組んだ細い路地が多い東京都内や京都市内などの密集地によく見られる区画になります。ちなみに東京23区内では幅員2m未満の道路に接道している住宅、そして道路に接していない住宅が合わせて約5％あります。（総務省による平成30年住宅・土地統計調査より）
ということは再建築不可の可能性のある土地が約5％あるということですね。
解体工事はできるのになぜ新築工事はできないの？というと、消防車や救急車などの緊急車両が入っていかれない場所に今は建物を建ててはいけないから、というのが大きな理由として挙げられます。
車両が進入できない路地の奥は火災や急病人が出た場合などの緊急の時に車を横付けできず、人命救助などに関わってしまうから、ということですね。
あきらめないで！再建築不可物件には例外もある
「え！うちの土地の前の道路、4m未満だ…じゃあ建て替えできないの？！」という方、諦めるにはまだ早いです。国土交通省のほうではちゃんと再建築不可物件への救済措置が定められていますので、もう少し詳しくお伝えしていきましょう。
上の図のように、接している道路幅が4m未満であっても、左側のピンク色の土地なら救済措置が適用できる場合があります。
「公道」の定義にもいろいろあり、4m以上の幅が確保できなかった道路でも、「やむを得ない事情」があれば4m未満の道路でも「建築基準法上の道路」としてカウントされます。
それは、こんな道路です。
①42条2項道路（みなし道路）
建築基準法施行時（昭和25年11月23日）の時点で、既にその道に沿って建築物が建ち並んでいたと思われる、幅1.8ｍ以上4ｍ未満の道路。下の画像のような道路のことです。
②43条1項但し書き道路（協定道路）
建築基準法で定められた道路には該当しないものの、交通、安全、防火、衛生などの面で支障がないと建築審査会（各市町村に設置されている組織）の承認を得た道路のことです。
お持ちの土地の前の道路幅が4m以下だとしても、この2種類のどちらかにあてはまりそうなら、建築審査会に依頼して審査してもらいます。
そして承認が下りれば建築時に「セットバック」をすることを条件に新しく建物を建てることができます。
セットバックって、ナニ？
土地前の道路幅が4m未満であっても、上に挙げた2つの条件のどちらかを満たしていて建築審査会の承認が下りて、建て替える際に「セットバック」すればオッケー、ということですが、セットバックって一体何でしょうか？
一言で言えば、「後退」です。
自分の土地ではありますが、区画いっぱいに建てずに後ろへ後退して建てる、ということです。図解するとこうなります。
道路の中心から2m分を空けて建てるという条件なら、今から新しい建物を建てることができます。
この「建てられない部分」は公道と同じ扱いになるので、駐車場や駐輪場にしたり植木鉢などの私物を置くことはできません。じゃあ国がこのセットバックした土地を道路として買い上げてくれるの？と言われれば、あくまで「無償提供」というかたちになります。
しかし、建てられないことに比べれば大きな違いです。
更に、このセットバックでも例外が存在します。
道路の中心線から2mになる位置まで下がれないというそれなりの理由がある場合は、道路中心線から1.35m下がればOKというケースもあります。こちらも建築審査会に判断してもらいます。
【再建築不可物件】に該当してしまったら
国土が狭く、住宅地に家が密集している日本ではこのようにいろいろな例外としての救済措置が取られてはいますが、どれも建築審査会からの承認が下りず再建築不可物件になってしまった場合。
それでもまだ活用方法は残されています。
- リフォームする（細かな条件アリ）
- 賃貸物件として貸す
- 建物付き土地として売却する
建て替えは不可でもリフォームまでは禁止されていませんので、上手にリフォームして住むこともできますし、空き家の場合は人に貸したり、不動産屋さんに相談すれば売却することもできます。
せっかく受け継いだ大切な資産ですから、もし再建築不可物件に該当してしまっても、できるだけ高い資産価値が残るよう上手にご活用ください。
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